نیم قرن انتظار برای خانه دار شدن اقشار متوسط

 گزارش اخیر بانک مرکزی در مرداد ماه نشان داد که نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن از ۹.۷۱ درصد در خردادماه، به ۱۴.۲۶ درصد در تیرماه، و در نهایت به ۱۶.۷۷ درصد در ماه مرداد رسیده است. اگر چه هنوز معاملات مسکن در رکود قرار دارد اما این گزارش شاید نماگری از آغار روند صعوندی جدید در قیمت مسکن باشد.

مسکن اساسی‌ترین نیاز انسان در کنار خوراک است و آمارها نشان می دهد که در میان سبد خانوار سهم هزینه‌ مسکن از درآمد خانوار در ایران به ۳۸ درصد رسیده است.

معاملات مسکن این روزها در رکودی شدید فرو رفته است. قیمت مسکن در سال‌های گذشته به طور فزاینده‌ای صعودی بوده و رشد بالای قیمت مسکن در کنار عدم تمایل خریداران، باعث شده تا بازار از رکود تورمی رنج ببرد. زمانی که در یک بازار قیمت‌ها روندی صعودی دارند و در عین حال حجم معاملات بالا نیست، در اصطلاح آن بازار در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد.

وضعیت فعلی بازار مسکن، دلایل گوناگونی دارد. رشد بالای نقدینگی، تورم و نرخ ارز و همچنین کاهش عرضه مسکن از مهم‌ترین عاملان افزایش قیمت مسکن در ایران به شمار می‌روند. افزایش نرخ دلار و مواد اولیه، در کنار تأثیر روانی آن بر بازار، نقش پررنگی در رشد قیمت‌ها داشته است. تمامی این موارد باعث شده تا بازار مسکن از جنبه‌ مصرفی خود خارج شده و نوعی کالای سرمایه‌ای تلقی شود تا از سرمایه خریداران در برابر نرخ‌های بالای تورم محافظت کند.

قیمت مسکن در ایران به دلایل گوناگونی بارها رشد نجومی و جهش قیمت را تجربه کرده است. مسئله‌ای که باعث شده با آمارهای اخیر بانک مرکزی خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در شهر تهران برای یک خانوار با درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومانی، حتی در صورتی که تمام آن را پس‌انداز کند، نزدیک به ۳۶ سال طول بکشد. این عدد برای خانواری با حداقل حقوق ۱۰ میلیون تومانی به ۷۲ سال می‌رسد.

فردین یزدانی صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به آمارهای اخیر بانک مرکزی میانگین زمان خانه دار شدن برای قشر متوسط جامعه چند سال می تواند باشد؟ گفت: اگر بخواهیم بسیار ساده و شفاف و روشن نسبت به گزارش اخیر بانک مرکزی تحلیلی ارائه کنیم باید اذعان کنم که اگر متوسط قیمت یک واحد مسکونی در حال حاضر حدود ۴ میلیارد تومان در نظر گرفته شود، نتیجه این خواهد بود که میانگین زمان خانه‌دارشدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بیش از ۵۰ سال است.

او با تاکید بر اینکه این آمار و گزارش اخیر به معنی این است که اصولاً خانواده‌ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است یادآوری کرد: حال سؤالی که مطرح می شود این است که آیا بخش مسکن می‌تواند مستقل از افزایش تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال ۱۳۹۷ با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.

وی افزود: پس از سال ۱۳۹۷ به دلیل وجود تحریم‌ها و افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش داراییها مالی، به جای سرمایه گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع در نهایت موجب شد تا وضعیت مسکن به شکلی که در حال حاضر هست برسد.

مدیر علمی و مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن در پاسخ به این سوال که چه راهکاری به دولت چهاردهم می توان پیشنهاد داد تا دولت بتواند در تامین مسکن آحاد جامعه موفق عمل کند؟ اصلا دخالت دولت در بخش مسکن جایز است؟ گفت: بازار مسکن جزء بازارهایی است که در آن شکست بازار در تأمین مسکن آحاد مردم و به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد قطعی است؛ اما باید به این نکته توجه داشت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز چگونه باید باشد؟

او افزود: دخالت دولت در تأمین مسکن مورد نیاز مردم یک امر پذیرفته شده است؛ اما این که این دخالت چگونه باشد بسیار مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب‌وکار را برای کسب‌وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت‌های بی‌مورد بردارد.

وی ادامه داد: اما موضوع مهمی که در این بخش می تواند مطرح شود این است که شورای مسکن و وزیر راه و شهرسازی باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری داشته باشند. دولت باید با یک برنامه‌ ریزی دقیق بتواند تعداد واحدهای مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن را که در دست ساخت دارد تا پایان این دولت تکمیل کرده و به مردم تحویل دهد.

او در خصوص تاکیدات دولت و رئیس جمهور در خصوص اجرا و توجه ویژه به برنامه هفتم توسعه گفت: باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن بویژه ماده ۵۰ برنامه هفتم صورت گیرد. اما سؤال بسیار مهمی که وجود دارد این است که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد؟ و به چه دلیل موفق نشده‌ایم؟

یزدانی گفت: مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی به دلیل بار سرمایه‌گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می‌کند، بخش بسیار مهمی است؛ اما این موضوع، محدودیت‌هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه‌بسا برخی از دولت‌ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می‌کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار دست به انجام هدف‌گذاری‌هایی زده‌اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت.

بر اساس ماده ۵۰ قانون هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی در قانون جهش تولید مسکن مکلف است برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را پس از ‌تایید در شورای مسکن استان‌ها و سپس تصویب در شورای‌عالی مسکن با رویکرد حمایت از سرمایه‌گذاری‌ بخش خصوصی، تعاونی و غیردولتی، شهرداری‌ها و سایر موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی در چهارچوب تفاهم‌نامه‌های فی‌مابین و با استفاده از ابزار اعتبارات حمایتی مصوب، عملیاتی کند.

وزارت راه و شهرسازی مکلف است در راستای اضافه شدن حداقل دو دهم درصد (۰/۲%) مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر شصت نفر در هکتار، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی با رعایت سند آمایش سرزمینی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن برنامه‌ریزی و اقدام نماید. به‌منظور تسهیل مهاجرت معکوس اقشار مختلف جامعه، در این واگذاری شرط سکونت پنج‌سال لحاظ نخواهد شد و وزارت راه و شهرسازی مجاز است واگذاری را به‌صورت ۹۹ ساله انجام دهد.بازار